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划着小船的王大海

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第144章 徐家汇商铺

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我:“大师,最近我想在徐家汇商圈找个合适的铺位开店,可实在是毫无头绪,您能给我指点指点吗?”

大师:“在徐家汇商圈找铺位,得有一套系统的方法。首先,我们得学会战略卡位,锁定那些‘毛细血管级’的黄金点位。”

我:“‘毛细血管级’黄金点位?这是什么意思呀?”

大师:“简单来说,就是别只盯着那些天价的核心铺位,要抓取次级辐射区的高性价比点位。比如,你可以打开百度或腾讯地图的热力图,在工作日下午3点和周末晚8点这两个时段,截取徐家汇的人流密度图。重点标注主干道分流点,像美罗城到太平洋数码二期之间的支路,还有商务 - 居住过渡带,比如南丹东路沿线的小区底商。”

我:“原来是这样,通过热力图来找潜在的好位置。那还有其他方法吗?”

大师:“当然有,还可以采用竞品包围战术。在你目标的细分领域,比如咖啡或者轻食行业,在地图上标记出所有竞争对手的位置。然后去寻找那种‘扎堆但非饱和区’,就像港汇广场背后的广元西路,那里既有流量,又不会像商场里那样承受高昂的租金。”

我:“这个方法确实不错。不过,找到位置后,怎么判断这个铺位好不好呢?”

大师:“这就需要逆向筛选,24小时排除‘垃圾铺’了。评估有几个重要维度,首先是自然流量质量,不是看数量哦。在工作日上午10点蹲守目标铺位,统计路过人群的停留率,要是他们边走边看手机,那基本就是无效流量。还要看看手提购物袋的比例,这能判断消费意愿。”

我:“原来是这样,那其他维度呢?”

大师:“还有视觉狙击点,站在马路对面看店铺,3秒内能不能被LoGo吸引,你可以用手机拍视频回放来验证。另外,下午西晒会不会导致橱窗反光,这在夏季可是致命伤。”

我:“确实,这些细节很容易被忽略。还有别的要注意的吗?”

大师:“当然,隐形成本陷阱也得小心。检查电箱容量够不够支持设备升级,很多老铺位的电箱容量常常卡在30Kw以下。还有消防通道,看看有没有被物业违规占用,这可是开业审批的雷区。”

我:“太感谢您了,这些信息太有用了。那找到合适的铺位后,谈判的时候有什么技巧吗?”

大师:“谈判的时候,得制造‘非你不可’的压价筹码。比如采用数据碾压的方法,你可以说‘我监测了本铺位过去2周人流动线,工作日下午5 - 7点主客流是从地铁站c口往南走,但贵铺正对绿化带形成视觉盲区,这解释了为什么前三个租户都做不满8个月。’最好再配合热力图打印件。”

我:“这个方法很有说服力。还有别的话术吗?”

大师:“还可以用痛点置换,‘您坚持35元\/平\/天的报价是基于三年前的行情,但现在徐家汇写字楼空置率18.7%(数据来源:戴德梁行q2报告),我可以接受这个价格,但要求改成流水抽成模式,这对业主才是真正避险。’”

我:“嗯嗯,确实能说到业主的痛点上。还有别的谈判技巧吗?”

大师:“还有时间绑架,‘我的设计团队已经完成本铺位的3d改造方案(展示ipad效果图),如果今天签意向书,下周就能进场施工,确保您赶在国庆消费季前收租。换其他租户至少要浪费45天空置期,按现租金算您损失超过6万。’”

我:“学到了!那在执行过程中,还有什么要注意的吗?”

大师:“执行保障也很关键,要有一套特种兵式铺位侦查流程。准备好工具包,像高德地图开发者版ApI,可以抓取周边800米人群画像;沿街店铺电表扫描仪,能判断真实经营时长;还有商铺产权查询App,查查有没有抵押或者纠纷史。”

我:“这些工具听起来很专业。那具体的侦查节奏是怎样的呢?”

大师:“可以按照这个节奏来,早上7点到9点,观察早高峰人流来源,判断是否依赖办公楼群;中午11点半到1点半,记录午间消费峰值,看看外送电动车的聚集数量;晚上8点到10点,做夜光能见度测试,评估天然广告位的价值。”

我:“太详细了,大师您真的太厉害了。不过我有点担心,谈判的时候业主说别人出价更高怎么办呢?”

大师:“这时候你就直接打开手机展示周边空置铺清单,说‘张先生,虹桥路921号刚挂牌的铺子面积更大且租金低12%,如果您坚持这个条件,我现在需要过去验铺了。’然后起身整理文件,70%的业主会在你走到门口时让步。”

我:“哈哈,真是太实用了,太感谢大师您的指导了!我对找铺位有信心多了。”

大师:“不客气,祝你能找到合适的铺位,生意兴隆!”

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